Ein Immobilienkauf auf Mallorca ist für die meisten ausländischen Käufer eine der größeren Investitionen ihres Lebens – und findet in einem Rechtssystem statt, das sich in wesentlichen Punkten von dem in Deutschland, Österreich oder der Schweiz unterscheidet. Genau in dieser Differenz entstehen die typischen Fehler, die sich im Nachhinein nur schwer oder teuer korrigieren lassen.
Die gute Nachricht: Fast alle wiederkehrenden Probleme lassen sich vermeiden, sofern man sie vorher kennt. Wir zeigen die häufigsten Stolperfallen beim Immobilienkauf auf Mallorca – und wie sich Käufer zuverlässig davor schützen.
Die rechtliche Prüfung auf die leichte Schulter nehmen
Der klassischste Fehler ist, eine Kaufentscheidung allein auf Basis eines guten Gefühls und ansprechender Fotos zu treffen, ohne die Immobilie zuvor rechtlich prüfen zu lassen. Zentral ist dabei die Nota Simple, ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad). Er zeigt, ob der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist und ob Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder offene Forderungen auf der Immobilie liegen. Wer diesen Schritt überspringt oder sich mit einer veralteten Kopie zufriedengibt, riskiert, eine Immobilie mit verdeckten Verbindlichkeiten zu erwerben, die als neuer Eigentümer übergehen.
- Prüfen, ob der im Grundbuch eingetragene Eigentümer tatsächlich mit dem Verkäufer identisch ist.
- Die Nota Simple auf Belastungen, Hypotheken und Pfandrechte kontrollieren – idealerweise kurz vor der Beurkundung noch einmal aktuell anfordern.
- Bei Anbauten, Pools oder Ausbauten prüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt und diese im Grundbuch bzw. im Katasteramt (Catastro) eingetragen ist.
- Bei Neubauten oder größeren Umbauten die Licencia de Primera Ocupación (Erstbezugsgenehmigung) einsehen – ohne sie fehlt häufig die legale Grundlage für Wasser- und Stromanschluss.
- Bei Wohnungen zusätzlich offene Gemeinschaftskosten und die Beschlusshistorie der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) prüfen.
Die Gesamtkosten unterschätzen und die NIE-Nummer zu spät beantragen
Viele Käufer kalkulieren zunächst nur mit dem im Exposé genannten Kaufpreis und übersehen, dass zusätzlich Kaufnebenkosten von rund zehn bis dreizehn Prozent des Kaufpreises anfallen – abhängig unter anderem davon, ob es sich um eine Bestands- oder eine Neubauimmobilie handelt. Eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Posten finden Sie in unserem separaten Ratgeber zu den Kaufnebenkosten. Wer diesen Puffer nicht von Anfang an einplant, gerät bei der Finanzierung häufig unter unnötigen Druck.
Ein zweiter, oft unterschätzter Punkt ist die NIE-Nummer, die Número de Identificación de Extranjero. Sie wird für praktisch jeden Schritt benötigt, von der Kontoeröffnung bis zur notariellen Beurkundung – und ihre Bearbeitung kann sich, je nach Konsulat oder Behörde, über mehrere Wochen hinziehen. Wer sie erst kurz vor dem geplanten Notartermin beantragt, riskiert vermeidbare Verzögerungen oder muss den Termin verschieben.
Unsicher, worauf Sie bei Ihrem Kauf besonders achten sollten?
Jede Immobilie und jede Käufersituation ist anders. Gerne prüfen wir gemeinsam mit unseren Partneranwälten die für Sie relevanten Punkte, bevor Sie sich vertraglich binden.
Sich auf einen Übersetzer statt einen unabhängigen Anwalt verlassen
Gerade bei Käufern ohne Spanischkenntnisse ist die Versuchung groß, sich allein auf einen Übersetzer, einen befreundeten Bekannten vor Ort oder informelle Hilfe zu verlassen. Ein Übersetzer überträgt jedoch nur Worte, keine rechtliche Bewertung. Ebenso wichtig: Der beauftragte Anwalt sollte unabhängig sein und ausschließlich die Interessen des Käufers vertreten – nicht die des Verkäufers und nicht die einer Agentur, die gleichzeitig für beide Seiten tätig ist. Ein eigener, auf Immobilienrecht spezialisierter Abogado prüft Verträge, Fristen und Vollmachten im Sinne des Käufers und kann bei Unstimmigkeiten frühzeitig eingreifen, statt erst nach der Unterschrift.
„Ein unabhängiger Anwalt kostet einen Bruchteil dessen, was ein übersehenes Problem im Grundbuch im Nachhinein kosten kann."EPE Mallorca
Sich unter Zeitdruck setzen lassen und Bodenrecht unterschätzen
Wer eine Finca mit Land kauft, sollte den rechtlichen Status des Grundstücks genau kennen. Auf sogenanntem Suelo Rústico, also rustikalem, nicht erschließbarem Land, gelten deutlich strengere Bauvorschriften als auf städtischem Bauland: Erweiterungen, neue Nebengebäude oder ein größerer Umbau sind dort oft nur in engen Grenzen oder gar nicht genehmigungsfähig. Die Vorstellung, „das lässt sich später schon irgendwie erweitern", führt regelmäßig zu Enttäuschungen nach dem Kauf.
Ein letzter, häufig unterschätzter Fehler ist schlicht Zeitdruck. Wer eine Immobilie nur einmal, zu einer Jahreszeit und unter dem Eindruck einer knappen Reservierungsfrist besichtigt, verpasst wichtige Eindrücke – Lärm, Nachbarschaft, Zufahrt oder baulicher Zustand können sich je nach Saison und Tageszeit deutlich unterscheiden. Eine unabhängige Wertermittlung und, wenn möglich, ein zweiter Besichtigungstermin zu anderer Uhrzeit schaffen zusätzliche Sicherheit, bevor eine Kaufentscheidung fällt.
Die meisten dieser Fehler haben eines gemeinsam: Sie entstehen nicht aus mangelnder Sorgfalt der Käufer, sondern aus fehlender Ortskenntnis in einem fremden Rechtssystem. Wer von Anfang an mit einem erfahrenen, unabhängigen lokalen Makler und einem spezialisierten Anwalt zusammenarbeitet, lässt sich in aller Regel vor genau diesen Stolperfallen bewahren – und kauft mit einem spürbar ruhigeren Gefühl.
