Ein Immobilienkauf auf Mallorca unterscheidet sich in einigen Punkten spürbar vom Ablauf in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Die Grundstruktur ist klar geregelt, doch wer die einzelnen Schritte kennt, kauft entspannter – und vermeidet die Fallstricke, die unerfahrenen Käufern gelegentlich passieren.
Im Kern durchläuft praktisch jeder Kauf dieselben vier Phasen: Reservierung, rechtliche Prüfung, Kaufvertrag mit notarieller Beurkundung und schließlich die Eintragung ins Grundbuch. Wie lange das dauert, hängt vor allem davon ab, ob eine Finanzierung involviert ist und wie schnell die notwendigen Unterlagen vorliegen.
Die ersten Schritte: Reservierung und NIE-Nummer
Hat man sich für eine Immobilie entschieden, wird sie in der Regel zunächst mit einer Reservierungsgebühr für einen begrenzten Zeitraum (meist zwei bis vier Wochen) vom Markt genommen. In dieser Zeit erfolgt die rechtliche Prüfung des Objekts. Parallel dazu sollte jeder ausländische Käufer frühzeitig seine NIE-Nummer beantragen – die „Número de Identificación de Extranjero", eine spanische Steuer- und Identifikationsnummer, die für den Kauf, jede Zahlung und spätere Steuerangelegenheiten zwingend erforderlich ist.
- NIE-Nummer beantragen – beim spanischen Konsulat im Heimatland, direkt in Spanien bei der Policía Nacional/Extranjería, oder per Vollmacht über einen Anwalt.
- Rechtliche Prüfung des Objekts einleiten (Nota Simple aus dem Grundbuch).
- Optional, aber empfehlenswert: ein spanisches Bankkonto eröffnen, um Zahlungen und Nebenkosten unkompliziert abzuwickeln.
Rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte die Immobilie sorgfältig rechtlich geprüft werden. Zentral ist dabei die sogenannte Nota Simple, ein Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad), der den aktuellen Eigentümer bestätigt und zeigt, ob Belastungen wie Hypotheken oder Pfandrechte auf der Immobilie liegen. Ergänzend werden in der Regel geprüft:
- Die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) und der Energieausweis.
- Offene Gemeinschaftskosten, falls die Immobilie Teil einer Wohnanlage ist.
- Der Stand der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), der jährlichen spanischen Grundsteuer.
„Die meisten Probleme beim Immobilienkauf entstehen nicht beim Notartermin selbst, sondern durch das, was in der Prüfung davor übersehen wurde."EPE Mallorca
Genau deshalb begleiten wir diesen Schritt bei EPE persönlich und arbeiten dabei eng mit spezialisierten Anwälten auf Mallorca zusammen, die die Unterlagen unabhängig prüfen.
Kaufvertrag und Notartermin
Ist die Prüfung abgeschlossen, folgt in der Praxis meist ein privatschriftlicher Kaufvertrag (Contrato de Arras) mit einer Anzahlung von üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises. Er regelt unter anderem, was passiert, wenn eine der Parteien vom Kauf zurücktritt. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt anschließend vor einem spanischen Notar (Notario) mit der Unterzeichnung der Escritura Pública, der öffentlichen Kaufurkunde. Die Zahlung des Restbetrags erfolgt in der Regel per Banküberweisung, deren Herkunft im Rahmen der spanischen Geldwäscheprävention nachgewiesen werden muss.
Fragen zu Ihrem individuellen Kaufprozess?
Jeder Kauf verläuft etwas anders – abhängig von Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation. Gerne begleiten wir Sie persönlich durch jeden einzelnen Schritt.
Nach dem Notartermin: Grundbuch und Nebenkosten
Mit der notariellen Beurkundung sind Sie rechtlich Eigentümer – der letzte Schritt ist die Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad), die dem Eigentum gegenüber Dritten volle Wirkung verleiht. Parallel werden die Kaufnebenkosten fällig, die auf Mallorca spürbar zu Buche schlagen können; eine genaue Aufstellung finden Sie in unserem separaten Ratgeber zu den Kaufnebenkosten. Von der Reservierung bis zum Notartermin vergehen in der Praxis meist sechs bis zwölf Wochen – bei einer Finanzierung über eine spanische Bank kann sich dieser Zeitraum verlängern.
