Wer eine Immobilie auf Mallorca vermieten möchte, trifft zunächst eine Entscheidung, die weit wichtiger ist als Mietpreis oder Ausstattung: die zwischen kurzfristiger und langfristiger Vermietung. Beide Formen unterliegen in Spanien vollständig unterschiedlichen Regelwerken – mit unterschiedlichen Behörden, unterschiedlichen Genehmigungen und unterschiedlichem Aufwand.
Dieser Ratgeber setzt voraus, dass die Entscheidung für eine Vermietung bereits gefallen ist, und konzentriert sich auf die praktische und rechtliche Seite: Was ist erlaubt, was ist genehmigungspflichtig, und worauf sollten Eigentümer – insbesondere vor dem Kauf einer Immobilie, die vermietet werden soll – konkret achten.
Kurzzeit- oder Langzeitvermietung: die entscheidende Weichenstellung
Auf Mallorca – wie in ganz Spanien – wird rechtlich strikt zwischen touristischer Kurzzeitvermietung und regulärer Langzeitvermietung unterschieden. Diese Unterscheidung bestimmt, welches Gesetz greift, welche Behörde zuständig ist und ob überhaupt eine Genehmigung erforderlich ist:
- Kurzzeitvermietung (alquiler turístico): Vermietung an wechselnde Feriengäste, meist tage- oder wochenweise. Fällt unter das balearische Tourismusrecht und erfordert grundsätzlich eine behördliche Lizenz.
- Langzeitvermietung (alquiler de larga duración): Vermietung an einen festen Mieter über Monate oder Jahre, meist als Hauptwohnsitz. Fällt unter das allgemeine spanische Mietrecht und benötigt keine touristische Lizenz.
Wichtig: Diese Grenze ist keine reine Formsache. Wer eine Immobilie ohne die erforderliche Lizenz touristisch vermietet, riskiert empfindliche Bußgelder durch die balearische Tourismusbehörde – unabhängig davon, ob die Vermietung über eine Plattform, privat oder über eine Verwaltung erfolgt.
Kurzzeitvermietung: Lizenzpflicht und aktuelle Rechtslage
Für die touristische Vermietung einer Immobilie ist auf den Balearen eine sogenannte Licencia de Vivienda Turística (ETV) erforderlich, die über das balearische Tourismusregister und die zuständige Gemeinde erteilt wird. Ohne eine solche Lizenz ist eine tage- oder wochenweise Vermietung an Feriengäste nicht zulässig – auch dann nicht, wenn die Immobilie objektiv dafür geeignet ist.
Die Vergabepraxis hat sich in den vergangenen Jahren spürbar verschärft. Jede Gemeinde legt über eigene Zonenpläne fest, in welchen Gebieten und in welchem Umfang neue Lizenzen überhaupt vergeben werden – vielerorts über ein begrenztes Kontingent an „Betten" pro Zone. In etlichen Gebieten, insbesondere bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in und um Palma, besteht mittlerweile ein teilweises oder vollständiges Moratorium für neue Lizenzen. Freistehende Häuser und Villen (viviendas unifamiliares) waren in der Vergangenheit generell leichter zu lizenzieren als Wohnungen, unterliegen aber ebenfalls den jeweiligen Zonenregelungen und können in stark nachgefragten Gebieten ebenso eingeschränkt sein.
Da sich diese Regeln von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden und im Zeitverlauf verändert haben und weiter verändern können, lässt sich pauschal nicht sagen, ob eine bestimmte Immobilie touristisch vermietet werden darf. Das muss für jedes einzelne Objekt konkret geprüft werden.
„Ob eine Immobilie touristisch vermietet werden darf, entscheidet nicht der Kaufvertrag – sondern die Gemeinde."EPE Mallorca
Langzeitvermietung: der regulatorisch einfachere Weg
Deutlich unkomplizierter gestaltet sich die langfristige Vermietung. Sie unterliegt dem spanischen Mietrecht, der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), und benötigt keine touristische Lizenz. Vermieter und Mieter schließen einen regulären Mietvertrag (arrendamiento urbano) mit marktüblichen Konditionen ab – Miethöhe, Nebenkosten und Instandhaltungspflichten werden vertraglich geregelt, ohne dass eine Genehmigung der Tourismusbehörde erforderlich wäre.
- Kaution: Üblich ist eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete, die der Vermieter bei der zuständigen balearischen Wohnungsbaubehörde (IBAVI) offiziell zu hinterlegen hat.
- Mindestlaufzeit: Verträge mit privaten Vermietern laufen unter der LAU regulär über fünf Jahre (bei institutionellen Vermietern sieben Jahre), mit gesetzlicher Verlängerungsmöglichkeit, sofern der Mieter dies wünscht.
- Kündigung: Für Kündigung und Nichtverlängerung gelten feste, im Gesetz definierte Fristen und Voraussetzungen, die dem Mieter einen vergleichsweise starken Schutz einräumen.
Für Eigentümer, die keine touristische Lizenz haben oder anstreben, ist die Langzeitvermietung damit der deutlich einfachere und planbarere Weg – wenn auch mit geringerer Flexibilität bei Eigennutzung und in der Regel niedrigeren Mieteinnahmen pro Nacht als bei touristischer Vermietung.
Welche Vermietungsstrategie passt zu Ihrer Immobilie?
Ob Kurzzeit- oder Langzeitvermietung sinnvoll und überhaupt zulässig ist, hängt von Lage, Objekttyp und Gemeinde ab. Gerne prüfen wir gemeinsam mit Ihnen die Ausgangslage und vermitteln bei Bedarf den Kontakt zu spezialisierten Anwälten vor Ort.
Verwaltung, Versicherung und Steuern: die praktische Seite
Unabhängig von der gewählten Vermietungsform lohnt sich für die meisten Eigentümer der Blick auf drei praktische Fragen. Wer nicht dauerhaft auf Mallorca lebt oder eine touristisch intensiv genutzte Immobilie vermietet, kommt an einer lokalen Property-Management-Gesellschaft kaum vorbei: Gästekommunikation, Schlüsselübergabe, Reinigung, Instandhaltung und die Einhaltung der Meldepflichten binden laufend Zeit vor Ort, die sich aus dem Ausland kaum verlässlich organisieren lässt.
Auch die Versicherung verdient einen zweiten Blick: Eine Police für dauerhaft selbstgenutztes Wohneigentum deckt eine regelmäßige Vermietung – insbesondere an wechselnde Feriengäste – häufig nicht in vollem Umfang ab. Eine an die tatsächliche Nutzung angepasste Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung schützt vor Deckungslücken im Schadensfall.
Auf die steuerliche Seite gehen wir hier bewusst nicht im Detail ein – Einkünfte aus der Vermietung sind in Spanien einkommensteuerpflichtig, wobei sich Sätze und Pflichten je nach Steuerresidenz unterscheiden. Eine ausführliche Übersicht dazu finden Sie in unserem separaten Ratgeber zu den Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca.
Unser Rat, gerade wenn eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung gekauft wird: Klären Sie die gewünschte Vermietungsstrategie und die Lizenzfähigkeit des konkreten Objekts bereits vor dem Kauf gemeinsam mit einem lokalen Anwalt oder Gestor – nicht erst danach. Diese Prüfung entscheidet oft darüber, ob sich eine Immobilie überhaupt wie geplant vermieten lässt.
